浅议在土地评估过程中如何更好的运用剩余法

在多年的估价工作中发现，同一宗地，同样的规划条件，不同的估价人员评估出来的土地价格可以大相径庭，仔细了解后发现，尽管每个估价人员都按照相同的程序、相同的要求进行评估，但由于对程序、要求的内涵理解不同，所获取资源及信息的不对称，就造成了评估结果的差异。
笔者分析认为，作为一个估价师，房地产评估、土地评估不仅仅是为估价而估价，而是通过全面细致的了解房地产这个行业，不仅应该掌握房地产评估的理论与方法，还应该熟悉与房地产相关的政策，了解房地产的开发流程，运用科学的方法，使我们评估出来的价格更加准确、真实。
以剩余法中房地产开发项目的待开发用地为例，笔者将通过对剩余法估价方法的解析来分析评估结果差异的原因，并结合多年的工作经验与大家探讨降低评估结果差异的方法。
一、剩余法的概念
剩余法又称假设开发法，它是以地租原理为理论依据，以估价对象预期开发后的价值（楼价），扣除其预期的正常的房屋开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费（购买土地时的税费）的余额来确定待估土地使用权价格的一种方法。
二、基本公式：V=A-B-C
V:待估土地价格
A:开发完成后的土地总价值或房地产总价值
B:整个开发项目的开发成本
C:开发商的合理利润(企业所得税前利润)
三、程序:
1、调查待估宗地的基本情况
2、确定待估宗地的最有效利用方式:依据委托方提供的资料确定评估对象的开发方案并确定估价对象的最有效利用方式
此处应注意：首先应考虑土地利用的合法性，估价对象的土地用途、容积率等是否符合规划和设计的要求，第二应考虑土地最大化利用，第三应考虑在合法和土地最大化利用的情况下是否符合市场供求状况，第四应考虑在各方面都符合的情况下的最优化的方案。
在实际评估工作中，大多数的估价人员没有考虑到这么多，大多直接以容积
率和相关的规划指标直接敲定开发方案，理由是客户要求利益最大化，在通常的情况下这样做没有问题，但在一些比较特殊的情况下就应该要多方面考虑了。如规划要求一宗商住用地的商业用地兼容比例小于50%大于20%，经调查，该区域除临街一层外的商业物业出租情况明显不理想，周边是以普通住宅为主的楼盘，以至于该区域的商业物业空置率非常高，如果直接按照最高标准50%设计商业用地的比例，一是修建成本会增加，二是如果建成后销售不出去或是销售价格低于住宅的价格或与住宅的价格持平，反倒不如直接考虑降低商业用地的兼容比例。笔者个人认为，应该充分考虑该物业所在区域的商业物业的业态及经营状况总体分析整体商业的情况设置一个合理的兼容比例。
3、估计开发建设周期和投资进度安排：
开发建设周期：是指从项目资金正式投入开始到项目建成投产为止所需要的时间,建设工期是指项目从现场破土动工起到项目建成投产所需时间。取得土地并支付购地款和税费为项目资金正式投入的时间，项目竣工验收备案且交付使用为项目建成投产的时间。
投资进度安排：购地款和税费在取得土地时一次性投入，房地产开发成本和费用在开发期均匀投入。
此处应注意：总体规模与建设周期的关系、建筑类型与建设周期的关系、建筑结构与建设周期的关系等。
在实际土地估价中，很多的估价人员由于对房地产开发的流程不熟悉，对建设周期的设置只是想当然，而建设周期设定的是否合理直接会影响到最后价格的合理性。以笔者参与项目报建的一个实际的房地产开发项目为例，一幢商住综合楼，商业为裙楼，住宅为塔楼，总层数为28层的高层建筑，总体规模为十万平方米，有些估价人员会直接按总体规模考虑两年建成，而从实际情况分析，这个项目要从资金投入到建成投产，两年建成几乎是不可能完成的任务，前期工作包括可研、环评、地勘、设计、招标、临设等工作，直到取得《建筑工程施工许可证》才可以开工，至少得计划8至10个月，从基础工程（修建地下室）、主体工程、安装工程到室内外装修工程完成，28层的建筑加上转换层需要18到20个月，室外工程4到5个月，竣工验收到交房2个月，建设周期需要30个月到36个月，故在资金充足的情况下，不考虑特殊因素对工期的影响，建设周期设定为2.5年到3年较为合理。建设周期将直接影响建设期利息的计算，也就会间接影响到土地估价结果。
4、估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值：根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法与长期趋势法结合进行。
“根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值”的分析:
从收益还原法的角度来看，通过房地产纯收益进行资本化后得出的是房地产收益价格；而从剩余法的角度出发，选择市场实际成交价格通过比较后确定的房地产价格，被称为房地产交易价格。在量上，房地产收益价格等于房地产交易价格与转让时应支付的交易税费用之差。
在运用剩余法估价时，估价对象所在区域房地产交易实例欠缺，而租赁实例充足时，可采用收益还原法来确定估价对象开发完成后的收益价格，根据房地产收益价格与交易价格之间的关系，确定项目开发价值。因此，在采用剩余法估价时，若以房地产收益价格作为项目开发价值，则假设开发法中不应扣除房地产交易相关税费用；但以房地产交易价格作为项目开发价值，则假设开发法中应扣除房地产交易相关税费用。
在实际评估工作中，有些估价人员无论用什么方法求取了开发完成的房地产总价值都会扣除销售费用等，从而造成了评估结果差异。
5、估算开发成本：开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。
在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。销售税费不计利息。折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率。在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日,从而在剩余法公式中没有利息。
（1）估算开发成本
A．开发成本的构成

在评估工作中，大多数的估价人员由于缺乏对房地产流程及开发成本的构成内容的了解一般会直接采用固定比例直接求取，这样因为估价人员的主观意见将会造成开发成本的差异巨大，而找到相关的政策及理论依据细分开发成本中的每一项构成，会将差异化缩小。
B、重要的假设
①房地产开发成本和房地产开发费用在开发期均匀投入,购地税费在取得土地时一次性投入。
②项目开发完成时，项目即全部出售或出租。
③开发期间考虑工程建设不可预见费（基本预备费），不考虑价格变动不可预见费（涨价预备费）
6、估算开发商合理利润:开发项目正常利润一般以土地或房地产总价值或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或房地产开发项目的平均利润率。
在实际估价工作中，大多数的估价人员在估算时没有充分的依据，而直接按照一个比例直接计算，而一个合格的估价人员，应该找到合理的依据进行估算。
思路1： 通过国家的税收政策合理确定房地产企业的开发利润低限（文件依据: 国税发〔2009〕31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知）中第七条、第八条、第九条），国家税务局通过各项统计数据提出房地产开发企业预计计税毛利率，在现阶段国家税务政策未做改变调整前，可以认为是房地产开发企业利润率的低限标准。
思路2：通过估价对象所在区域拍卖地块的楼盘销售情况计算该区域房地产开发项目平均利润率。即通过调查区域内拍卖成交的土地案例资料，后期跟踪其楼盘建设档次和销售价格，再通过剩余法公式V=A-B-C，变形为C =A-B-V，求取C,再求取销售利润率,通过对区域多个楼盘交易资料计算销售利润率平均值，这个平均值是代表短期区域内的房地产销售利润率。
思路3：通过上市公司财务报表中分析查取上市房地产开发企业的房地产开发业务的营业利润率,确定销售利润率。
通过三种方式取得的利润率进行综合比较，根据当地房地产市场的情况，按三种方法的加权平均值确定项目销售利润率。
7、确定待估宗地的土地价格
待估土地价格=开发完后的房地产总价值-整个项目的开发成本-开发商合理利润
=[开发完成后的房地产总价值－(房地产开发成本+工程不可预见费（基本预备费）+房地产开发费用+营业税金及附加)-开发商合理利润]/（1+折现率）^(房地产的开发期/12)-购地税费
=(开发完成后的房地产总价值－房地产开发成本-工程不可预见费（基本预备费）-房地产开发费用-营业税金及附加-开发商合理利润)/（1+折现率）^(房地产的开发期/12)-[ 待估土地价格×（契税的税率+土地交易服务费率）+城市建设配套费×契税的税率]
备注：①城市建设配套费计算契税的依据：税[2004]134号《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》中第一条第二点
②若采用房地产交易价格求取开发完成后的房地产总价值，如土地使用权剩余年期短于最高出让年限，需考虑年期修正。如在用市场比较法求取房地产交易价格的过程中已考虑了年期修正，则在最后不再做年期修正。
③若采用房地产收益价格求取开发完成后的房地产总价值，可不考虑年期修正。
在实际评估工作中，大多数的估价人员在计算开发完成时的土地价格或扣除了购地税费后就结束了，未将开发完成后的土地价格折现到估价时点，也未考虑由于土地使用权剩余年期短于最高出让年限，根据不同的情况进行年期修正。也未考虑城市建设配套费应计算契税。
根据上述的分析发现，在土地评估中由于有资料信息的不对称，估价人员的理解不同造成评估价格的差异化，在估价行业中形成了价格决定生存的不良状态，也让估价师在这样的情况下得不到相应的尊重。但笔者认为，在估价这门科学中，我们不应该是仁者见仁，智者见智，所有的费用我们应该尽力找到相应的依据，让我们的评估做到有理有据。在理论学习中无法将我们在实际估价中遇到的所有问题涵盖，这需要我们估价人员发扬专业精神、秉承职业道德，在实践中不断的探索和学习，并为统一和完善行业标准付出努力，才能让估价行业健康有序的发展和壮大。

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