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房屋拆迁评估价格高低谁说了算?

作者:来源:发布时间:2017-11-14点击数:

 
对城市土地的需求急剧增长。为了满足这一增长,一方面,通过对农村集体土地进行征收,将其转变为城市用地;另一方面,则通过对城市旧房进行拆迁以获得新的建筑用地。而在这两种获得土地的方式中,以旧房拆迁为获得新的建筑用地为主要方式。
而房屋拆迁最核心的问题就是房屋拆迁补偿问题,而在补偿问题中首先就是拆迁补偿价格的确定。本期亿房小报告将以城市旧房拆迁评估价格形成为研究对象,探讨如何确定合理的补偿价格。
城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人,拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物,并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。而拆迁评估是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途和建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行评估。
拆迁房屋价格评估难度大 时间紧人员复杂
城市房屋拆迁价值评估政策性比较强,由于拆迁户的受教育程度不同和房屋的情况不同,房屋拆迁补偿价格评估具有如下特点:
地域范围广及房屋情况复杂:首先,房屋改造的工作往往是成片进行的,因此范围广。同时,房屋的权属不一,既有个人、集何体的房屋,又有国家所属的房屋;既有合法建筑,又有违章建筑。建筑涉及又因年代、用途、等级等的不同,因此情况则更为复杂。
时间紧:房屋拆迁这项工作从方案出台、评估计价、调查摸底、公告动员、搬家腾房、签订协议、拆迁实施等一系列过程前后时间非常紧张。
被拆迁人及评估对象的复杂性:被拆迁人涉及各个社会层面,既有支持拆迁工作的,又有不服从政府规划的;既有普通群众,又有领导干部;既有孤寡老人,也有伤残人士。作为评估对象的被拆迁房屋产权状况有私房、公房、单位自管房、代管房等,用途涉及商业、工业、住宅等,因此房屋产权用途、状况比较复杂。
拆迁房屋价格评估三大方法:成本法价格最低 市场法最靠谱
市场比较法
就是根据被拆迁房屋的基本情况(主要包括房屋的使用面积、区位、用途、房屋质量等),参考相近的房屋市场成交价格,推算出一个价格区间,对不同情况给予被偿。
成本法
根据估价对象的重新购建价格来求取估对象价值的方法。具体的说,是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
收益法
指房屋所有人拥有的房屋所有权,在现在和未来可能为其带来的利益。
无论何种类型的评估,均要求对被拆迁房屋项目进行评细的实地勘察,依据所掌握的资料,分析拟定拆迁对象的特点,针对不同类型、不同用途、不同区位的房屋,分别选用相应的评估方法。
从某种意义上讲,收益法测算出的价值倾向于最高买价,属于理论价格;成本法测算出的价值倾向于最低卖价;市场比较法测算出的价值倾向于市场价格。

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