关于土地评估剩余法中地价内涵和开发利润的思考

概述 
在土地估价实务工作中，剩余法作为一种常用的估价方法得到广泛的应用。要用好剩余法，首先要了解房地产开发过程，弄清房地产价格是如何组成的。要针对不同的估价目的，确定估价对象不同的地价内涵，在测算中对构成房地产价格的项目作不同的处理。

不同估价方法的公式差异

剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。可运用于以下情形：①待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；②仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；③现有房地产中地价的单独评估。
1、剩余法评估未开发土地时的公式
根据《城镇土地估价规程》(GB／T18508-2001)，评估未开发土地时，剩余法公式如下：
待估土地价格＝开发完成后的土地总价值或房地产总价值－项目开发成本－开发商合理利润……公式1
2、剩余法评估现有房地产项目的土地的公式
评估现有房地产项目的土地时，剩余法公式如下：
现有房地产项目的土地价格＝房地产交易价格－房屋现值－交易税费……公式2
其中公式1适用于上述第①、②种情况的土地估价，公式2适用于第③种情况的土地估价。两个公式最大的差异在于评估的地价中是否包含了房地产开发利润。
3、假设开发法公式
根据《房地产估价规范》(GB／T50291-1999)，运用假设开发法评估熟地价值时，公式如下：
熟地价值＝开发完成后价值－熟地取得税费－由熟地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
假设开发法公式与剩余法公式1相同，地价中均已扣除了开发利润。
4、不同计算公式的差异
公式1和公式2最大的差异在于从房地产价格中剥离地价时对开发商利润的不同处理方式。对于未开发的土地而言，剩余法公式1的计算结果已扣除开发商利润，即“N通一平”的地价(或待开发的“毛地”、“生地”)。而对于已完成房地产开发的土地，剩余法公式2仅从房地产价格中扣除了房屋现值和交易税费，得到的地价中包含了土地分摊的开发利润(因房地产开发而产生的增值)。

不同计算公式差异的原因分析

两种公式适用于不同状态下的土地价格评估，不同估价结果对应不同的地价内涵。从土地估价规程来看，土地一般以毛地、生地、熟地(“N通一平”)和已建成房地产的土地等形式存在。不同的存在形式，其地价内涵主要区别有土地用途、土地使用年限、土地利用条件(如容积率等)、土地开发程度及土地权利状况等。价格内涵不同，因此价格的组成内容也不同，最终造成价格会有较大的差异。

上述公式1、公式2分别适用于熟地与建成房地产的土地这两种最常见的土地存在形式，其地价内涵的区别主要有以下几方面：
1、两者的载体不同：熟地是以单独的土地载体在市场中实现价格。建成房地产中的土地只能在房地产的载体中实现。

2、土地开发程度不同：熟地是作为生产资料，最终产品是房地产，尚未完成后期投入，因此存在后期开发的不确定性风险。而建成房地产的土地已经完成了后期的投入，所有的开发风险已经不再存在。是已经最终完成的商品

3、流通的市场不同：熟地仅在土地的一级市场流通，有特定的市场进入要求；建成房地产的土地则是以房地产为载体，在相对开放的房地产二级市场中同地上房屋一起流转。

关于房地产开发利润如何合理分摊的思考

房地产价值应由地价、房价和开发利润组成。开发利润如何分摊到地价和房价上，实际上是开发房地产的增值归属问题。对建成房地产的地价计算，主要难点在于如何处理开发利润的分摊问题。

国土资源部公布的数据，我国地价占房价15％至30％，平均是23．2％(美国是28％，加拿大是24％，英国是25％至38％，韩国是50％至65％，日本是60至75％，新加坡是55％至60％)。易居CRIC研究认为：典型城市的地价占房价的比重为17％至33％，平均为25．7％。

上述地价占房价比重的计算公式为：土地出让时的楼面地价÷统计时点的楼盘成交均价。从这一计算公式中，我们可以发现以下统计分析的前提：①所谓地价，是指土地使用权出让(熟地)价格，不含房地产开发利润；②设定的时点不同：土地出让时的楼面地价，统计时点的楼盘成交均价：③如按房地产价值：地价+房价，则开发利润全部归属到了房价之中。
1、开发环节中的利润分析
要解决开发利润的分摊问题，先要了解开发利润是如何产生的。可以通过房地产开发过程中的各个环节对房地产价值的影响来进行分析。

(1)相关的土地利用条件以及周边区域状况的变化
所在区域内公建配套、基础设施的投入，改善了各项市政配套条件，使所在区域的地价上涨，如虹桥交通枢纽的建设；土地周边新增重要规划或项目，周边地价应声而涨，如浦东迪斯尼项目启动。这种变化与土地的相关性强，因素的可控性弱，其结果将造成土地使用权价格变化。

(2)房地产前期开发阶段
完善供配电、水、煤气等配套方案，合理的房地产产品定位与设计：产品定位、总体环境(园林)、建筑外形、色彩、材料、房型、设备，即通过前期开发工作，决定能否达到土地的最有效利用、实现房地产价值的最大化。这阶段的工作与土地的相关性弱，因素的可控性强，其结果将对房地产总体价格变化产生影响。

(3)房地产建设阶段
编制合理的施工方案、通过对工程质量、工程进度、工程成本的科学管理，完成房地产开发建设。这阶段的工作与土地的相关性弱，因素的可控性强，其结果将对房地产总体价格变化产生影响。

(4)房地产营销—策划(销售)阶段
不同的市场推广力度、营销理念与接受度、营销人员专业性、营销手段、客户情况，将取得不同的销售业绩，最终实现不同的开发利润。这阶段的工作与土地的相关性弱，因素的可控性强，其结果将对房地产总体价格变化产生影响。

(5)房地产物业管理与后期服务
以“白马花园”为例，物业管理公司由上海南都白马物业有限公司改为万科物业管理公司，价格有明显上涨。表明消费者在购房时除了要考虑户型、地段、价格等要素外，也注重未来的物业管理水准。这一因素与土地的相关性无，而可控性强，同样会造成房地产总体价格变化。

(6)房地产的其他因素
房地产开发中的市场风险、政策风险，如双增双减、“7090”、经济适用房政策、4万亿投资、别墅供地限制政策等也会对房地产开发利润产生重大影响，这种影响与土地的相关性不确定，因素的可控性弱。

通过以上六方面分析，可以发现：①一般情况下，土地出让后，在影响房地产价值的各个环节中，可控的都是与土地相关性较弱的环节，即开发商取得土地后，主要通过项目建设过程中的开发行为来创造价值，包含开发投入与开发利润。②土地出让后，与土地相关性强的因素发生变化，也会在地价的变化中体现。③因此，由“土地”变成“房地产”的过程中所创造的价值，即“开发的价值”，主要由土地使用权价值的变化(可能增或减)和开发投入及产生的利润组成。
所以，房地产的开发利润是在整个开发过程中实现的，与房地产开发全过程密不可分，也和土地、资金、专业力量等生产资料密不可分。
2、开发利润如何分摊的探讨
(1)对于房地产的开发利润的分摊，可以有两种处理方式：

方式一：将开发利润分摊到建筑物中
房地产价格＝土地使用权价格＋房屋价值
房屋价值＝房屋的建造成本＋开发利润
这种思路的理由基于开发利润是由于开发活动而创造的，而且是随着建筑物的建设过程逐步实现的，因此蕴含在建筑物的形成过程中。建筑物如果灭失，则已有的开发利润也随之消失了。不同于对土地的投入所产生的级差地租II，开发投入是不能单独形成土地价值的。但这种观点存在的争议是开发利润是投资的回报，土地价值的投入应有相应的回报。

方式二：将开发利润分摊到土地中
房地产价格＝建成房地产项目的土地价格＋房屋的建造成本
建成房地产项目的土地价格，是土地使用权价格＋开发利润。房价从成本来看只会贬值，不会增值，因此开发利润应属于土地。开发投入在经济发达地区和在偏远地区能实现的房地产价值是有很大不同的，原因是在于土地。但这种观点使地价概念无法统一，地价内涵将随着开发程度的不同而各不相同。

(2)参考国外房地产估价行业的相关经验

①美国估价师学会AI((The Appraisal of Real Estate》(第11版中文版)
Residual techniques剩余技术，在直接资本化法中使用以收益法为原理，己知净经营收益、建筑物价值与建筑物的资本化率、土地的资本化率，通过求出土地的净经营收益，除以土地资本化率，得到土地价值。

Extraction methods提取法以附有建筑物的房地产售价扣除建筑物的贡献价值(建筑物成本及所有利润)，得到的剩余价值即土地价值。扣除项中包括Entrepreneurial Incentive企业家利润，指能够吸引企业家投资于该项目的利润，是对项目风险和所投入的专业力量的回报。

②RICS英国皇家测量师学会Residual Method (Hypothetical Development Method)剩余法(或假设开发法)——An introduction to Property Valuation 5th edtion
土地价值＝总开发价值－建造成本－专业费用－财务成本－销售费用－利润

以英美为例，土地可以在市场中自由流通，没有特定的限制，因此“地价”被定义成一个固定的内涵；土地有开发程度、利用条件(规划条件、用途等)、权利状况的不同，但是不存在不同建设进度(如在建工程和已建成房地产)的地价，而是纯粹与建筑物分离开的、单独的土地地价。在建和己建成房地产剩余法测算中的地价内涵都是不包括房地产开发利润分摊的。
3、对开发利润分摊方式的建议
地价的概念是被设定的，不同情况下，不同的参与者会有不同的理解。因此，在使用剩余法进行地价评估时，应先根据不同的估价目的明确地价内涵，再进行分析后采用合理的计算公式，最终求得与设定条件相一致的估价结果。

在实务工作中将开发利润全部分摊在房价中，把地价统一设定为待开发状态下的土地使用权价格，便于统一价格内涵，且与国际接轨，避免相互之间由于口径不同而产生的误解，保证了数据的可比性，更有利于对地价的应用与分析研究。