集体经营性建设用地价值评估方法

1、集体经营性建设用地的定义和现状

1.1定义
农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。 

1.2现状
实际上，对于集体建设用地来讲，绝大部分都是宅基地，全国范围内的集体经营性建设用地并不多。广东省由于改革开放较早，为了适应需求，城市郊区和城乡结合部兴建了大量乡镇企业，有相当数量的集体经营性建设用地。但是，对于除广东以外的其他广大农村地区来说，农村集体经营性建设用地数量和规模并不大。具体的农村集体经营性建设用地包括乡镇企业。随着城市化的不断推进，大量农民进城务工，农村的劳动力大为减少，很多的乡镇企业逐渐消失，甚至出现拆乡镇企业建宅的情况。农民的市民化，在城镇买房定居。受传统观念“建新不拆旧”的影响，导致农村中存在大量闲置宅基地，甚至出现空心村。依照国家法律规定，取得城镇户籍，其原有的宅基地是应当被收归村集体的。

2、评估的依据及意义

2.1依据
目前，我国仅出台了农用地分等、定级、估价的技术标准及城镇土地分等、定级、估价的技术标准，对于农村集体建设用地特别是经营性建设用地的级别划分与价值评估尚无相关技术规定，考虑集体建设用地与城镇国有建设用地在土地质量、价格影响因素、影响规律、分布和利用特征等方面具有较大的相似性，可以以城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程作为主要技术依据，同时参照农用地定级规程和农用地估价规程中相关内容。此外，评估所在区域的土地利用总体规划、城市规划和村庄、集镇规划以及国家和省、市相关政策规定也应作为集体建设用地定级估价工作的重要依据。

2.2评估的意义
一是为集体建设用地出让、转让、租赁、抵押等流转行为中的价格水平提供指导，为科学合理征收土地增值收益及相关税费提供价格参考标准，为保护集体建设用地交易双方的权益提供保障，规范交易秩序，使交易信息公开化、透明化。

二是由于此前土地法律法规的限制，集体建设用地大多以私下的非正常的途径和方式进行流转，造成集体建设用地的低效利用和耕地资源的大量流失。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出后，势必要打破土地利益固化的格局，形成村集体、农民在城乡统一的交易市场中同权同价，公平交易。为了避免农民权益受到侵犯，减少集体建设用地流转中土地价格的随意性和不合理性，关键是建立健全集体建设用地价值体系，完善其价值评估理论与方法。

3、主要的评估理论与方法

3.1基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用农地基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的自然环境条件和社会经济条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估期日时的价格的方法。当然，由于农地基准地价是无限期基准地价，最后需要进行农地使用年限修正。

其公式为：农地宗地地价 =农地基准地价×(1+∑各影响因素修正系数)×农地使用年限修正系数=农地基准地价×(1+∑自然环境影响因素层修正系数+∑社会经济影响因素层修正系数)×农地使用年限修正系数=农地基准地价×(1+土壤母质修正系数+灌排水修正系数+气候修正系数+地形修正系数+„„ +区位交通修正系数 +耕作制度可塑度修正系数 +政策因素修正系数+人口因素修正系数+„„)×农地使用年限修正系数。

3.2收益还原法
收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的一种方法。计算公式

其中：v为土地价格，a为土地年纯收益，每年不变，r 为土地还原率，每年不变，n为未来土地使用年期。

3.3剩余法
是以预测土地或不动产开发项目的最终市场价格为起点，减除估计的项目开发过程中的开发成本和其他一些相关费用、税费及利息利润等，得到的价值余值作为待估项目价格的方法。
V= T-M-N
式中V：待估土地价格，T：估计的土地总价值或房地产总价值，M：开发成本，N：开发过程中利息利润。 

4、成本逼近法的原理和修正

4.1原理和方法
成本逼近法是建设用地取得过程中的土地取得费加上建设用地重建费，并加上合理的利息利润以及增值收益来逼近土地价值的方法。基本公式：建设用地成本价格=建设用地取得费+建设用地重建费+税费+利息+利润+建设用地所有者权益。现就公式中的各种费用一一加以讨论。

4.1.1建设用地取得费
建设用地取得费是指为取得建设用地使用权而向所有者或原使用者支付的费用。在我国，建设用地取得费主要有2种情况：①农村集体组织或乡镇企业由于各种原因不能继续经营或搁荒的建设用地较多，故采用承包的方式对外出租，承包人支付一定农地取得费后即可得到一定年限的建设用地使用权；②建设用地使用者不愿继续经营，采用转包方式，把剩余的一定年限的建设用地使用权转包给第二承包人并收取相应的租金。

4.1.2建设用地重建费
农村集体经营性建设用地的流转大多是遗留的乡镇企业，这些企业一般都已无人看管，年久失修。新承包者都会在原有乡镇企业的基础上铺设新设备，大部分需要重新装修，小部分需要重新建设。

4.1.3资本利息
建设用地取得费和建设用地重建费均要计算利息。建设用地取得费的利息一般采用1年期定期贷款利率，并以全程计息。建设用地的重建基本工程可能在半年或更短的时间内完成，利率通常采用同期贷款利率。

4.1.4资本利润
资本利润是把建设用地取得费和建设用地重建费两项基本费用之和乘以一定的投资利润率得到。

4.1.5税费
税费的计算可参照国家有关法规制度执行。

4.1.6建设用地所有者增值收益
由于建设用地经过投资开发会产生级差收益，而产生级差收益的原因则是建设用地所有权垄断，是国家或集体作为经营性建设用地所有者在经济上的体现，故经营性建设用地增值收益亦可称作所有者权益。具体比例可采用区域同类土地的成交价格与成本价格进行比较后取得。

4.2实例分析
4.21实例概况
广东梅州市某乡为保护水源和环境关停了一家造纸厂，2010年引进大棚西瓜种植，需建立西瓜加工基地，乡政府想在原有造纸厂的基础上重新装修，变为西瓜加工基地。此造纸厂占地3公顷，从2010年7月至2010年11月重新装修共花费30×104元，现要求评估其2010年11月1日的地价。

4.22实例分析计算
①建设用地取得费。由于梅州市响应国家号召，努力加大乡镇企业的改造，推进集体经营性建设用地流转，在不占用基本农田和宅基地的前提下，采用优惠政策免交建设用地使用费，故其费用为0。
②建设用地重建费。重新装修费10×104元/公顷，引进加工机械设备90×104元。
③利息。重新装修期为1年，其中包括新装备的铺设和相关电力水利的铺设。假设其为半年内持续均匀投入，故其计息期为半年，计息利率为同期贷款利率，取5.31%，因此利息为（10×104元/公顷+30×104元/公顷）×1/2×5.31%=1.06×104元/公顷。
④利润。投资利润率取该地区的社会平均利润率20.43%，故利润=（10×104元/公顷+30×104元/公顷）×20.43%=8.172×104元/公顷。
⑤税费。免税。
⑥增值收益。根据当地相关调查结果显示，当地集体经营性建设用地增值收益为2.78×104元/公顷。以上几项费用相加，得到该农地的成本价格，即成本价格=0+10×104元/公顷+30×104元/公顷+1.06×104元/公顷+8.172×104元/公顷+2.78×104元/公顷=52.012×104元/公顷。假设其承包年限为30年，故需经年限修正，即：

交通和区位等因素修正，在此不作详细介绍。

4.3修正
成本逼近法一般适用于新开发农地的评估，特别适用于农地市场不发育、成交案例不多、无法利用市场资料的情况下的评估。目前，我国农地市场极不发育，因此， 成本逼近法是集体经营性建设用地价格评估的首选方法。但由于集体经营性建设用地归农村集体所有， 但由于集体建设用地的估价大部分取决于它的效用，并非它所花的成本，故在具体的应用中受到一定的限制，具有一定的应用局限性。因此，其使用权的出让应是一定年限内的价格，需要进行农地使用年限修正。因成本价格并未考虑建设用地的效用和收益，故最后还需进行社会经济因素的修正。

 5、结论

集体建设用地因价格类型不同而存在差异。不同的使用权类型带来了不同土地使用权的权益差异，进而也形成了不同权益下的价格类型，不可一概而论，落实到集体经营性建设用地上也应有同样的思路，集体出让经营性建设用地其价格应体现了完整收益权和处置权的权益价格。集体经营性建设用地与国有建设用地同地同权同价的讨论，不仅要以地块自身条件相同为前提，还要考虑土地取得方式的对应性。集体经营性建设用地价值评估，应根据不同估价目的、不同价格类型分别确定评估思路和方法选用。如果不区分情况，笼统地研究集体经营性建设用地价格评估问题，势必会造成价格内涵不清，估价思路前后矛盾。