土地评估中的风险抑制

房地产评估机构作为中介服务部门，脱离土地行政主管部门，身处市场经济的大潮中，如何更好的预测风险，归避风险，对于行业的发展和壮大就显得尤为重要。尤其对于房地产评估及土地评估行业来说，所蕴藏的风险通常都具有一定的滞后性，往往是过了一段时期后才暴露出来。

因此，对于风险问题，千万不能麻痹大意、心存侥幸，譬如在2008年初至今的世界范围内的经济危机中，有多家财力雄厚的世界500强企业纷纷破产，究其主要原因，大多是由于投资人和管理者对企业及行业在未来一段时间内的发展前景盲目乐观，对企业所面临的潜在风险未能给予足够的重视，没有制定完善的风险预测及归避机制造成的。本文通过结合房地产市场及房地产评估机构的一些特性及共性，总结归纳出如下控制评估风险应注意的问题。

1仔细筛选评估项目

在土地评估机构接受委托之前，首先应该对委托估价方的背景情况进行多方面了解。如果客户没有良好的声誉，而又无法自圆其说土地面积的增加或减少、对评估结果特殊的要求、产权变动频繁复杂以及权属不明等情况时，评估机构要有所警惕。对于风险较大的项目，或明知有欺诈性的项目，应该坚决予以拒绝，否则得不偿失。
2认真审查宗地权属

评估前要对委托评估土地的各种产权证明进行审核。产权证明一定要将原件审验后再复印。有些土地在评估时产权证还没有过户，或正在办理变更手续，这就需要验证其转让合同、付款凭证等文书，并作必要的调查工作。新建项目尚未办理土地使用证的，应要求委托方提供计划委员会文件，建设项目选址意见书，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，拆迁办文件，翻建、回迁、转让合同或协议等资料和文件。特别要指出的是，已经实现抵押权但尚未处理的土地，在没有办理法律手续以前，不能随意进行评估。
3权属证明不得草率认同

因为有些单位往往不了解实际情况或与委托单位在经济上或权利上有利害关系，因此对于权属证明等相关的评估原始资料的搜集一定要抱着严谨的态度。
4合理计算土地价格

在土地估价时，要认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地估价方法，对土地价格作出最准确的判断。土地评估的实质就是在一固定时点上对土地权利的计价。土地评估的风险，大多出在价格计算上。因此，在土地评估的过程中，必须做好以下几点：

第一是及时更新价格信息。目前报刊及网络上所载成交价格往往是省外或大城市的土地价格，要想了解当地市场价或成交价，还应向当地有关单位如土地管理部门或房地产开发公司询价，随时了解当地土地市场价格的变动情况。询价时应填写统一印制的表格，并记录报价者和填表人的姓名，做到有案可查。

第二是与委托单位保持密切联系。评估人员在评估期间，应经常与委托单位保持联系。但是对委托单位提供的情况，如宗地红线内基础设施开发程度等，有时只能作为参考，一定要经过估价人员亲自验证分析，再根据评估目的决定取舍。

第三是确定恰当的估价基准日。土地使用价值的高低均以基准日的有效价格为标准，有的相隔仅几天其价格变化会相差很大。因此，评估人员一定要了解并正确掌握基准日的价格，才能正确计价，不致出错。评估人员在平时要细心搜集和关注有关土地的价格变化，加以摘录登记，要保存好反映各种价格信息的期刊和文稿。使用时要在工作底稿上注明价格的出处、日期和文号，以便在有争议或诉讼时，能有根有据地说服对方。
总之 
评估机构在出具评估报告之前，要主动向委托方法人代表通报评估情况，对于评估过程中遇到的一些特殊事宜，要认真和委托方沟通，并征求委托方对评估结果的意见。在交换意见和协调过程中，还可以根据实际情况，采取必要的措施，完善评估结果，以避免因与委托方沟通不够而带来的不必要的风险。