三种房地产评估方法的特点与综合运用

在使用三种传统的房地产评估方法（成本法、市场比较法、收益还原法）来评估某物业时，评估结果经常出现差异，其可信度甚至令人怀疑。国内外房地产评估界对此问题至今未得到解决。
一般来说，三种方法各自从不同角度出发，其评估的目的，采用的资料，所依据的理论都不相同，评估结果出现差异是正常的。如果差异比较小，估价结果可以接受，或采用其中一个结果，或取其加权平均值。但有时，几种方法得出的结果存在的差距令人难以接受，不能简单地取平均值。这说明，其中有的方法不适用于待估房地产。这时只能通过仔细分析，确定哪一种方法的结果可作为最终评估值。
一、三种估价方法的经济属性和时间准度特征
毫无疑问，在估价基准点，决定和影响房地产价值的因素维持不变，房地产的价值应该是唯一的，不同的方法理应得出相同的结果。结果差异较大归根结底是对作为估价对象的房地产的性质有不同的认识，性质上的分歧又是源于价值观念的差别。
成本法认为整体房地产的价值等于房地产各组成部分的价值之和，或等于房地产建造过程中阶段投入的价值之和。
市场比较法则认为房地产作为一个整体，其价值根据替代原理等价于市场上能带来同效的房地产的价值；而收益还原法则把价值与未来的收益相挂钩。
三者不同的价值观念根源于立足在不同的房地产经济属性上。成本法立足于房地产的产品属性；市场比较法发掘的则是房地产的商品属性；收益还原法从房地产的收益出发，发掘了房地产的投资品属性。由于三种方法分别体现了房地产的不同经济属性，使得本身所具备的市场内涵深浅不一，从产品属性到商品属性，再到投资品属性，成本法、市场比较法、收益还原法所反映的市场内涵依次由浅入深。但是我们不能据此走入认识上的一个可能误区，即在当今通过市场机制配置资源的比重越来越大的趋势下，由于三种方法所蕴涵的市场意义大小有别，它们之间就有了优劣之分。三种方法分别发掘了房地产经济属性的不同层次，只能是在适用范围上适应不同评估对象和评估要求而有所不同，并不存在方法上的好坏之分。
从时间准度角度考虑，虽然在房地产评估时，待估房地产价值是在某一时点上的价值，但三种评估方法的时间着眼点不同，成本法的着眼点在于过去，市场比较法看重现在，收益还原法瞄准未来，体现出三种方法在时间上的差异。在市场机制比较完善的条件下，成本法认为历史性的成本信息已经完全包含了人相互关系的研究中对价值的承认；市场比较法则认为，现时案例的有关交易信息最能反映待估房地产的价值；收益还原法实际上引入了预期因素，假定房地产的价值也是房地产投资者预期的函数，引入预期是收益还原理论的新颖之处。在其它条件不变情况下，仅仅是人们对未来信心的心理波动，也会影响到房地产的价值。
二、三种估价方法的市场层次性特征
结合以上分析，考虑到以上三种方法的市场内涵和市场层次性，还可以有以下认识：成本法没有考虑竞争原则和供求原则，隐含了一个这样假设———长期市场均衡假设。即在运用成本法时必须承认估价结果的适用环境是一个处于均衡状态的房地产市场。因为在成本估价时，所采用的成本概念具有新古典经济理论中的长期成本性质。而在完全竞争的市场结构中，当市场处于长期均衡时，产品的价格取决于产品的长期成本。当市场处于非长期均衡状态时，产品的价格与长期成本是不相等的。就是说，在失衡状态的房地产市场环境下，成本法的估计结果说服力欠缺。
市场比较法则放松了市场均衡这个假设，可以认为在成本法的基础上引入市场的供求因素，通过市场供求双方力量的对比，所形成强度大小对房地产的成本进行修正，得出其市场价值。但需要明确的是，上述市场供求是指产品市场的供求，交易的对象是作为商品的房地产，在这里，市场比较法没有与房地产的投资市场挂钩，因为没有和收益性直接相联系。因而市场比较法仍然暗含了房地产投资市场均衡的假定。收益还原法在市场比较法的基础上进一步放松了房地产投资市场均衡的假定，在市场比较法的市场价值的基础上，考虑了房地产投资市场的现状，由此调整得到房地产的投资价值，由市场价值到投资价值的转变进程是从价值的整体认同回归到个体认同的过程，因为市场价值反映了一种供求关系，其矛盾双方是所有的市场需求者组成的阵营和所有的市场供给者组成的阵营，投资价值则反映了个体投资者对整个房地产投资市场盈利能力的预期。
由此，我们可以得到一个结论：从成本法到市场比较法再到收益还原法，是一个逐步放松假定的过程，在这个过程中，以估价师的角度分析，其所处的立场也在逐渐转变，从外生的角度到内生的角度，也即房地产估价师从一个价值中立者逐渐变成了一个价值判断的参与者，因为成本法的价值观具有内向性，独行于外部市场环境（包括产品市场和投资市场），相对而言，市场比较法由于融入了产品市场的供求因素，具有一定的开放性，而脱离投资市场的收益还原法包含了产品市场的供求状况，是完全内生的，这是基于房地产估价层次性分析得出的另一个结论。
三、统一三种估价方法的框架
西方微观经济学中有一种非常重要的理论———市场结构理论，对市场中不同厂商之间产品竞争关系作了细致分析。其中提出了一种理想的市场结构———完全竞争。完全竞争的市场结构存在着许多严格的理论假设，如产品无差异，厂商众多，皆为价格接受者，生产要素可自由流动，以及信息的充分性和完全性等等。仿照此，我们也可以对房地产市场结构设立一些严格的假定，以提供一个分析的框架，将房地产估价的三种方法统一起来，在这个框架下，三种方法得出的结果是一致的。这种理论框架与现实之间的差距就在于其赖以存在的假设。如前所述，三种方法估价结果的分歧性在于各自发掘房地产经济属性层次上的差异和时间上的差异，最直接的原因是市场的不完全性（非有效市场）。在理想框架下，由于资本和信息的瞬间流动，如果存在差异性因素，利润追逐的内在驱动力和市场竞争的外在压力会使差异瞬间就得到弥补，这样三种方法的结果就一致了。例如，当成本低于预期收益时就会存在超额利润，这一调整过程直到成本与预期收益相等时才结束。不可否认，上述理想框架现实当中不可能存在。实际经济运行过程中，开发周期长，资本流动也非畅通无阻，信息也不充分，对未来预期比较难。但在某一类型的房地产市场上，如果存在着相当激烈的竞争，也即资本的信息流动非常有效率，接近理想框架，那么对这类房地产的估价采用三种方法不会有太大的差距；相反，专业性越强，市场越狭窄，越是有垄断性的房地产市场，就越不宜套用这种理想框架了。
四、最终估价额的确定
房地产估价的最终目的是确定一个估价额，当某物业同时适用于三种方法估价，从理论上讲，正常情况下的理想评估结果是：收益法高于成本法，市场比较法居于收益法和成本法之间。这是因为：收益法是从需者角度出发的，成本法是从供者角度出发的，而市场比较法是从供求均衡角度出发的。这样供求双方交易的结果是房地产使用带来的收益大于或至少等于房地产成本，其超额部分将在双方之间分享，表现为各方的“利润”。但是针对不同结构，如何确定估价对象房地产的最终估价额呢？首先，要认清房地产的“价值”和“价格”的联系与区别；其次，把握市场行情，分析影响估价对象房地产价格的因素；最后，要明确估价目的，即为何种需要而评估房地产价格。综合各种因素，合理选取权重，最后确定房地产的价格。
综上所述，收益法、成本法和市场比较法是国内外房地产评估实务中使用最广泛的三大基本方法，除此之外还有一些其它的计算方法，但这些方法一般认为是由上述三大基本方法派生出来的。本文就三种估价方法运用过程中应注意的问题，估价方法本身的缺陷与不足，以及如何改进都作了介绍，从理论上阐述了三种方法的内在关系和统一三种方法的框架。我们认为：这对确定房地产最终价格具有极其重要的现实意义。顺便提一下，确立房地产价格评估实质上不是估价人员定价，而是以模拟市场的价格形成过程将房地产价格显现出来，是科学、艺术和经验三者的结合，这三者的最佳结合体现在确定客观合理的最终估价额上，这也是房地产估价改变和完善的最终目的和发展方向。       衡水瑞致评估