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土地价格评价的基本方法

作者:来源:发布时间:2019-04-01点击数:

  土地价格评价的基本方法有:市场比较法、收入减少法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法。此外,路线价格法也常用于地价评估。

  (一)市场比较法
市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一,也是国际上常用的基本估价方法。市场比较法是以市场替代原则为基础,将待估价的土地与在近期市场上进行交易的同类土地进行比较,并对同类土地的交易价格进行适当的修正,以估计出客观合理的土地价格。市场比较法的理论基础是替代经济原则。根据经济学理论,在相同的市场中,对于具有相同效用的商品,应该有相同的市场价格,也就是说,应该有一个完全的替代关系。在同一市场中,两种或两种以上具有替代关系的商品往往是一致的,因为竞争限制了它们的价格。市场比较法是通过对具有替代关系的同类土地的交易价格进行修正,得到待估价土地的价格。
  
  (二)收益还原法
收入还原法也称为收益法、收益资本化法、土地租金资本化法等。利用土地净收益在未来的正常年份估算土地的价格是一种估算土地价格的方法。由于土地的可持续性,人们可以期待外国土地的利益。当未来几年中继续获得的土地净收益以一定的减少速率被贴现到现值时,它被表示为土地的价格。理论上,可出售具有可持续性的财产,即市场价格。该市场价格是房地产现值,即其未来净收入的贴现值。简单的意思是,投资于一块土地上的净收益是通过在一个银行存入投资而获得的利息。这是收入还原法的基本原则。
由于土地收入是生产要素不同组合的结果,土地只是其中的一个要素,以及人力劳动,资本,管理和科学技术。因此,净纯收入是从土地收入中扣除非土地收入的贡献。或者在应得的报酬之后的余额。这种纯净的土地收入是通过吃土地带来的,应归土地所有者所有。因此,它是租金。
 

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