欢迎光临河北瑞致房地产评估有限公司网站!瑞致管家首页
联系电话
新闻中心News Center
常见问题

您的位置:首页 > 房地产评估 > 新闻中心 > 常见问题

土地评估的基本原则有哪些呢?

作者:来源:发布时间:2019-04-01点击数:

  (一)公平原则

遵循公平原则,是指估价者应以公平的态度在公开市场上取得公平合理的地价。土地估价是主客观相结合的艺术,土地估价人员的主观判断对评价结果有很大的影响。因此,估价师必须公正、诚实、认真、客观地进行评估,决不能受到任何私人思想的影响,肩并肩。同时,为了获得公平的价格,估价师还必须全面了解市场上土地的供求情况及其他影响因素,提高估价的专业化水平,并严格遵循估价程序。
(二)最有效利用原则
遵循最有效使用原则,即一般而言,土地估价应以估价对象最有效使用为基础。土地的权利、经济利用和利用是多种多样的。土地价值因权利形式不同、用途不同而不同,土地价值因同一用途的利用程度不同而不同。只有在当时土地利用处于最有效利用状态时,其土地价值才是最大的。以土地价值最大化配置土地资源,有利于最有效地利用土地资源。因此,土地价格评估应以最有效的土地利用为基础。然而,在实际土地利用中,存在着许多不合理的、非最优的土地利用方式。待评价土地处于非最有效利用状态时,除个别行政政策评价外,应当在最有效利用的前提下进行评价。几种特殊的土地利用方式如下:基准地价评估以估价对象的当前使用为最有效的利用方式;企业改制、资产清理、土地税收征收、公益性土地等评估以估价对象的当前使用为最有效的利用方式。有效利用;在农用地估价中,未取得农用地流转许可证的农用地,以目前的利用为最有效利用方式,以实际最佳利用方式转为建设用地。最有效的用途。
(三)替代原则
根据经济替代原则,在同一公开市场上质量相同的商品,价格应当相同。根据市场规律,在同一商品市场,同一商品的价格需求大,同一价格的价格需求大。当一种商品的价格上涨导致对另一种商品的需求增加时,这两种商品被认为是相互替代的。土地作为一种特殊商品也是如此,同一供求圈、同一时期同一地区或类似地区为同一目的相互竞争,价格影响最终趋于一致。这一原则是应用市场比较方法的理论基础。也就是说,在评估土地价格时,可以在同一供求圈或同一区域内调查和获取多个为同一目的或类似目的进行土地交易的例子,通过土地价格因素的比较校正。可以得到要估价的地方的价格。
(四)预期收益原则
地价是土地未来收益的资本化。过去的土地收益并不决定土地价格,但有助于估价者对未来收益的趋势进行投机。遵循预期收益原则,是指土地估价应以估价对象在正常使用状态下的未来目标和有效预期收益为基础。预测的未来收益必须是客观合理的,是正常市场条件下的土地净收益和经营管理水平。这就要求估价师了解过去的收益状况,认真分析土地市场的现状和发展趋势,认真分析影响土地市场的政治、经济形势和政策,合理预测正常情况下各种土地投资行为的客观投入产出情况。预期收益的预测和分析往往是用收益折减法和剩余法进行地价评估的关键。
(五)供需原则
由于土地的定位和市场的地域性,土地的供求不同于一般商品的供求,也具有较强的地域性。土地的自然供给是固定的、非弹性的:土地的经济供给由于不同的土地利用、不同的地区和不同的政策而有许多表现形式。一般来说,土地价格主要取决于需求方的竞争。一般来说,土地价格主要取决于需求方的竞争。同时,由于土地的经济供给在一定程度上是可变的,对市场价格也有很大的影响。由于土地市场的不完全性和国家对城市土地一级市场的垄断,土地价格不能完全由市场供求决定。在运用这一估价原则时,必须结合预期收益原则。并充分考虑了一些非市场因素对地价的影响.
(六)切实保障农民基本生活
中国农村集体土地属于集体经济组织所有,由农民个人承包经营。对农民来说,土地不仅是一种生产手段,也是一种基本的生存保护财产。由于我国农村没有公共卫生保健、社会养老等社会保障制度,农民的出生、老龄化、患病、死亡都是由农民自己解决的,农田不仅具有生产资料的经济功能,而且具有保障生命的社会功能。虽然农田收入较少,但对农民来说却是安全的。农地估价必须考虑农地的双重功能。如果只以耕地净收入为基础,不考虑土地对农民的社会保障作用,即土地的社会效益等因素,土地价格就不会是客观的。农民基本生活保障原则是指农民因集体转让土地所有权而丧失土地时,其价格补偿应以农民基本生活条件的保障为基础。
 

网站首页房产评估土地评估拆迁评估服务项目荣誉资质成功案例关于我们联系我们

版权所有 © 河北瑞致房地产评估有限公司
电话:0318-7278111    QQ:2897874236
邮箱:ruizhipinggu@163.com    备案号:冀ICP备16011952号
地址:河北省衡水市桃城区中华大街与新华路交叉口西北角泰一尚城2#楼2420室