近些年,购置二手房逐渐兴盛起来,进行二手房贷款也成了一个我们不得不关注的问题。我们知道，买二手房要对房屋进行评估。二手房评估有哪些问题呢?下面我们就来了解一下在二手房贷款过程中,需要进行二手房评估的情形,以及评估的各项因素。
房产评估不是二手房交易的必须程序。一般来说,只要双方协商确定二手房的买卖价格,房地产管理部门就能办理登记过户,但是发生以下几种情形时,需要进行二手房贷款评估:
(1)二手房价格远低于市场价时
(2)买卖双方一致认为有估价必要时
(3)对二手房进行房地产保险时
(4)用公积金等方式申请抵押贷款时
(5)产生意外的房地产纠纷时
如果发生以上情况,必须经过评估确定贷款额度,按照评估价和交易价格较低者计算贷款额度。
要注意的是,购买二手房的可贷额度并不是购买价的70%,而应以二手房评估价为基准,30%是评估价的比例。所以,可贷款额度也是评估价的70%。
有些地区地产市场价比较高,评估价往往比市场价要低。如某名牌边的二手房,市场价格为每平方米一万元,但是评估价是市场价的6折左右,也就是说这所房产市场价值100万元,评估价约60万元。而根据银行贷款首付低比例30%,相应的,能从银行贷到的款多只能是60万元×70%=48万元。
当然,市场上也有市场价比评估价低的房子。在一些繁华的地段周边,评价参考商圈、周边配套等,价格往往比市场价高,对于购房者来说,能办到的银行按揭就比较多了。
目前应用为精确也是为广泛的二手房评估方法,是市场比较法。专业的测评师在估算房价时参考的因素有:
1. 所在小区的平均房价,以及小区内类似房产的出售价和成交价。
2.周边小区类似房源的挂牌价和成交价格。
3.所在小区和所在板块的房价走势。
4.二手房自身的因素,包括房型、房龄、楼层、装修、朝向、小区内位置、景观等等。
针对上述因素,采用数学模型算法,计算出各因素对房价的影响程度。然后综合考虑,得出一个合理的价格。
以上就是在二手房贷款过程中,进行二手房评估所要注意的问题和事项。购买房产对于个人来说是一件大事,希望每一位购房者在买房的每一个环节时,都能够清楚、安心,买到自己心仪的住房。
