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房产估值的影响因素有哪些?

作者:来源:发布时间:2019-01-31点击数:

现在大家基本是贷款买房,在二手房交易中房屋评估占据着重要的地位,因价格谈不拢买卖方难以交易的事不在少数,那么房产估值会受到什么因素的影响呢?评估价为什么经常比成交价低?评估价越高越好吗?
房产知识小讲堂
一、在二手房交易中,什么时候需要评估?
1.向银行申请房贷
办理住房按揭贷款是,银行会委托评估公司或担保公司进行评估,又或者按照房管局的评估
2.缴纳二手房交易税费
为避免买卖双方签订阴阳合同避税,相关部门会对交易房产进行评估
因此进行评估是二手房买卖交易的必经环节。
二、评估价如何影响房贷额度?
首付款=实际成交价-贷款额
(购买二手房时,贷款额=房屋评估价*贷款成数)
这意味着贷款额度与房屋评估价挂钩。
举个例子:
小明购买100万的二手房,评估价为90万,那么贷款额度最高能贷到评估价的7成。也就是说其可贷款额度为:90万×70%=63万,其首付款则为:100万-63万=37万。
三、房产估值会受到什么因素的影响呢?
根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的评估价格,房龄、户型、楼层、装修、配套等因素亦会对评估价有所影响。
楼龄
在买房的时候,建议不要选择房龄过老的房屋,房屋自修建完毕后,就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时,会考虑房屋的折旧率,通常按每年折旧2%计算。
旧房价格=造价-年折旧费*已使用年限
折旧费=(造价-残值)/折旧年限
举个例子:
一套已用20年2万/平的50平的“老破小”,总价100万,按每年折旧2%,折旧年限为50年。
年折旧费=【100*(1-2%)】/50=1.96万
旧房价格=100-1.96*20=60.8万(未考虑其它因素的情况下算得)
在广州,框架结构首付最低3成,混合结构首付最低只能做到4成。
户型
形状不规则、功能不全、套型过小或过大,一般-5~-10%。
楼层
顶层:-5%
次顶层&次低层:-3%
中间层:+3%
如果底层带有户外花园、顶层带阁楼,价格可能更高些。
朝向
价格影响最高+8%
朝向好:+3%~8%
朝向不佳:-2~-5%
物业
价格影响最低-5%
无物业管理:-5%
非独立封闭小区:-5%
位置
价格影响幅度:-15%~+15%
临街:-15%
环境幽静:+15%
重点学区:+15%
配套
交通、商铺、公共设施因素不完善:-5%~+15%
小区的周边环境
优良小区内部、外部环境对价格影响:+2~+5%
反之,-3%~-5%。
供求关系
区域内较抢手,适当提高5%。
四、评估价为什么经常比成交价低?
银行考虑自己要承担的风险,所以通常评估价就会比正常交易价保守,所以评估价比成交价低一些。
一般为市场价的80%-90%。商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右,公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。所以,文章开头的案例依然是属于合理范围。买二手房的朋友要有这个心理准备,不要因这种情况违约咯~
五、评估价越高就越好?
评估价影响贷款的额度和税费的多少。
缴纳的交易税费如增值税、契税、个税等,都是在评估价的基础上,乘以对应的比例。简单的说,评估价越高,缴纳的税费也越多。评估价低,意味着缴纳的税费少。
贷款的额度恰恰相反,二手房的评估价格越高,贷款的额度也就越大,实际支付的首付款就可以少一点。评估价低,贷款的额度小,首付款方面,需要多掏点现金;
小结
评估价低:缴纳税费低,贷款额度小,首付款相应增加
评估价高:缴纳税费高,贷款额度大,实际支付的首付款可以少一点。
总的来说,评估价高低各有各的利弊,能够理解二手房的评估标准,做到心中有数,减少违约的发生。

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