房产估值的影响因素有哪些？

现在大家基本是贷款买房，在二手房交易中房屋评估占据着重要的地位，因价格谈不拢买卖方难以交易的事不在少数，那么房产估值会受到什么因素的影响呢？评估价为什么经常比成交价低？评估价越高越好吗？
房产知识小讲堂
一、在二手房交易中，什么时候需要评估？
1.向银行申请房贷
办理住房按揭贷款是，银行会委托评估公司或担保公司进行评估，又或者按照房管局的评估
2.缴纳二手房交易税费
为避免买卖双方签订阴阳合同避税，相关部门会对交易房产进行评估。
因此进行评估是二手房买卖交易的必经环节。
二、评估价如何影响房贷额度？
首付款=实际成交价-贷款额
（购买二手房时，贷款额=房屋评估价*贷款成数）
这意味着贷款额度与房屋评估价挂钩。
举个例子：
小明购买100万的二手房，评估价为90万，那么贷款额度最高能贷到评估价的7成。也就是说其可贷款额度为：90万×70%=63万，其首付款则为：100万-63万=37万。
三、房产估值会受到什么因素的影响呢？
根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的评估价格，房龄、户型、楼层、装修、配套等因素亦会对评估价有所影响。
楼龄
在买房的时候，建议不要选择房龄过老的房屋，房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时，会考虑房屋的折旧率，通常按每年折旧2%计算。
旧房价格=造价-年折旧费*已使用年限
折旧费=（造价-残值）/折旧年限
举个例子：
一套已用20年2万/平的50平的“老破小”，总价100万，按每年折旧2%，折旧年限为50年。
年折旧费=【100*（1-2%）】/50=1.96万
旧房价格=100-1.96*20=60.8万（未考虑其它因素的情况下算得）
在广州，框架结构首付最低3成，混合结构首付最低只能做到4成。
户型
形状不规则、功能不全、套型过小或过大，一般-5~-10%。
楼层
顶层：-5%
次顶层&次低层：-3%
中间层：+3%
如果底层带有户外花园、顶层带阁楼，价格可能更高些。
朝向
价格影响最高+8%
朝向好：+3%~8%
朝向不佳：-2~-5%
物业
价格影响最低-5%
无物业管理：-5%
非独立封闭小区：-5%
位置
价格影响幅度：-15%~+15%
临街：-15%
环境幽静：+15%
重点学区：+15%
配套
交通、商铺、公共设施因素不完善：-5%~+15%
小区的周边环境
优良小区内部、外部环境对价格影响：+2~+5%
反之，-3%~-5%。
供求关系
区域内较抢手，适当提高5%。
四、评估价为什么经常比成交价低？
银行考虑自己要承担的风险，所以通常评估价就会比正常交易价保守，所以评估价比成交价低一些。
一般为市场价的80%-90%。商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右，公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。所以，文章开头的案例依然是属于合理范围。买二手房的朋友要有这个心理准备，不要因这种情况违约咯~
五、评估价越高就越好？
评估价影响贷款的额度和税费的多少。
缴纳的交易税费如增值税、契税、个税等，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例。简单的说，评估价越高，缴纳的税费也越多。评估价低，意味着缴纳的税费少。
贷款的额度恰恰相反，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点。评估价低，贷款的额度小，首付款方面，需要多掏点现金；
小结
评估价低：缴纳税费低，贷款额度小，首付款相应增加
评估价高：缴纳税费高，贷款额度大，实际支付的首付款可以少一点。
总的来说，评估价高低各有各的利弊，能够理解二手房的评估标准，做到心中有数，减少违约的发生。