房屋评估的依据是什么，是如何收费的？
一、房屋评估的依据：
1、房屋评估的依据是房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
2、依据《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》第四条
①、房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
②、对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以权属证书和登记簿的记载为准;权属证书与登记簿的记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照区人民政府的认定、处理结果进行评估。
3、依据《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》第七条
被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
二、房屋评估费分档计算如下所示：
(1)、如果所评估的房产的总价值在100以下或者100万以下的部分,则评估费按照房产总价值的5%进行收取。
(2)、假如所需要评估的房产的总价值在100—1000万的,则100万以上的部分按照房产价值总额的2.5%进行收取。
(3)、再甚所需要评估的房产的总价值在1000—2000万的,则1000万以上的部分按照房产价值总额的1.5%进行收取。
(4)、更甚所需要评估的房产的总价值在2000—5000万的,则2000万以上的部分按照房产价值总额的0.8%进行收取。
(5)、如果所需要评估的房产的总价值在5000—8000万的,则5000万以上的部分按照房产价值总额的0.4%进行收取。
(6)、假如所需要评估的房产的总价值在8000-10000万的,则8000万以上的部分按照房产价值总额的0.2%进行收取。
(7)、如果所需要评估的房价的总价值甚至高于10000万的,则10000万以上的部分按照房产价值总额的0.1%进行收取。
三、房屋评估费用
1、房屋评估是根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房屋价格因素的基础上，结合估价经验及对影响价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。房屋评估实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房屋价格显现出来。
2、房屋评估费用就是中介机构依据相关数据对房屋进行评估后取得的价格。房屋评估价由评估房屋评估具有专业性、技术性、复杂性，它是科学、艺术和经验三者的结合。评估业与寻常百姓的生活密切相关，常见的要数置换物业评估了。随着房产二、三级市场日益繁荣，二手房估价作为房屋置换前期的重要环节，也受到广泛关注。
3、房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料情况计算重置完全价值，然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成情况的新旧程度折扣，而确定现值。城镇各种制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、典当、转让、析产、兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、等，涉及房屋价格的活动，均依照本办法评估作价。
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房屋置换税费政策
法律分析：1、土地使用权交换、房屋交换,交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的,免征契税。
2、个人以房换房除契税外还涉及营业税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种及教育费附加和地方教育费。交换双方按照各自房产的评估价格计算交纳印花税、营业税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加和地方教育费由卖房者缴纳。
3、出卖方:营业税及其附加约2.55%,满5年免,不满5年全额征收。
4、个人所得税按转让收入1%,满5年且家庭生活用房免。
5、交易手续费:6元/平方米。
6、购买方:契税首套房1.5%。
7、公告费:100元
8、房产登记费(过户费):180元。
法律依据：《中华人民共和国税收征收管理法》
第一条为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。
第二条凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。
第三条税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。
任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。
第四条法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。
法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。
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房屋交换需要交哪些费用
房产置换是需要缴税的，主要是契税、交易费、贴花、产权登记费都是需要交的。1、增值税：5.5%按评估价计。2、交易费：1%的成交价。3、契税：3%的成交价。4、个人所得税：有利润的按评估价的2%计。5、土地增值税：按评估价的0.7%计。
法律依据：《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十条1、土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。2、个人以房换房除契税外还涉及营业税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种及教育费附加和地方教育费。交换双方按照各自房产的评估价格计算交纳印花税、营业税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加和地方教育费由卖房者缴纳。3、具体的征收办法请到产权交易市场的地税征收窗口咨询。
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置换房子税怎么缴税？置换房屋先买房还是先卖房？
置换房子税怎么缴税？
1、企业增值税：5.5%按评估价计(卖家)。
2、交易费：1%的卖价(交易双方各付一半)。
3、房产契税：3%的卖价[未缴纳的由买主付(含企业买房)]。
4、个税：有盈利的按评估价的2%计[属机关事业单位或售价(指评估价)小于原购买价的免交]。
5、土地增值税：按评估价的0、7%计(该房地产业定居超五年的免缴，定居没满五年的本人要缴纳，企业免缴)。
6、办理证件成本费：每证3元。
7、土地管理费：8元/m2(补缴土地价格者免缴)。
8、土地资源使用权转让评估费100元，房产登记费70元。
房屋置换应该注意什么关键点
1、置换备案：住户须携带原房屋的高效所有权证正本、业主合理身份证户口本和同住人允许置换的书面证明原材料申请办理置换登记。
2、价格评估：评审须上门服务现场详细勘察，再通过专业工作人员用心测算，开展复审，进而明确提出房屋的评估价格。
3、置换授权委托：明确置换意愿后，可宣布授权委托置换公司(其实就是房屋中介)开展房屋置换服务项目，签署房屋置换委托协议。需注意，一家真正意义上的置换公司应当具备下列三个条件即可进行置换买卖：大量交易双方信息内容;运用网络化计算机技术处理信息内容;健全、正规买卖操作步骤。
4、签署合同：房屋授权委托后，由置换公司专业工作人员强烈推荐楼盘或是找寻新东家并随同现场看房子，直至住户令人满意后，宣布签署相关交易合同或确认单。
5、办理流程：在房屋置换受托人签署合同或是授权委托确认单后，依据合同规定，房屋置换受托人需要缴纳相关购房款订金和代理费用等，并就可以开始办理手续，进行房屋交收的全流程。
6、交收物业管理：交收工程验收时，要符合以下几种标准：授权委托置换的房屋原来户籍所有迁移;房间内物品搬空，水、电、煤、通信花费等所有还清。
置换房屋先买房还是先卖房？
置换房能够先买，可以先卖。不论是先买，先卖，二者都是有一定利与弊的。
1、置换房子假如是先买后卖，好处就是能够有充足的时间选择房子，而且也不必担心买有房子住。弊端就是容易提升买房成本费，而且，很容易发生高买低卖的现象。
2、置换房子假如是先卖后买，好处就是手里富有，可以购买自身费用预算范围之内房子。弊端是买房期内自己生活难以保证，买房风险高。
置换房屋应该注意什么难题?
1、置换时，不管先卖后卖，或是先买后卖，都要足够的考虑清楚买卖不良影响，在自己能承担范畴，防止违规行为的产生，其实就是安全系数。
2、置换时，综合考虑自已的资金投入市场状况，卖买了次序不能错乱。
3、置换时，最好不要卖买同步进行，非常容易移位造成不必要的麻烦。
4、置换时，在出售原先房屋时，一定要留出适宜的股票交易时间。
