评估判断房子价值的方法有几种
评估判断房子价值的方法有几种
一般地说, 判断房子的价值有以下几种方法：
－－中介经纪机构省心省力比较准确 首先, 选择一家品牌好、信誉好、客源多的房屋经纪机构。因为规范且具有一定规模的中介公司大多有一套固定的房产评估系统。中介公司利用这一系统由受过专业培训的分析员根据房子的各种因素进行测算, 能够比较直接地反映出房子在特定时间、地段、环境的市场价格, 并依照房子的实际情况选择不同的方法, 最后将几种不同的结果综合考虑, 得出一个最接近市场行情、最能反映房产真实价值的价格。业务人员通过把房产位置、建筑面积、建筑结构、交易单价、区域及个别因素修正等资料输入评估系统, 与客户的房产进行对比计算, 得出正常报价。二手房的估价方法包括市场比较法、成本法、收益还原法和假设开发法等, 不同的实际情况可以采用不同的评估方法。最常用的是市场比较法和成本法。这几种方法算起来比较复杂, 不太适合个人自己计算。 要找房产中介机构的前提是必须选择一家拥有工商许可证和合法的中介服务资质的品牌中介公司, 与中介公司签署正规、细致、合理的协议书。不能找非正规无名小中介。 －－免费网上评估系统操作简单高效 大多房地产网站都在金融理财频道开设免费线上房产评估系统, 并且操作简单易行, 评估结果虽然不是很准确, 但能让急于了解自家房产价值者心里有点数。网站的二手房评估系统一般来说是依据 《中华人民共和国土地管理法》、《城镇土地估价法规》和具有国家标准的《房地产估价规范》, 综合以下各种因素, 包括住宅型别、位置、交通状况（例如建筑使用面积、建房时间、户型、层高、朝向、装修年代及费用）、给排水、电力供热、管道燃气等条件, 以及相邻品质接近的专案均价, 还有卖房者对房子价值的期望值等, 几秒钟的时间, 你会得到一份可以列印或发邮件给好友的房产评估报告。由于不同网站的评估方式不同、采用的评估系统电子版本有差异, 得出的房产总价和单价都会有一些出入, 买房者可以把它作为一个基本参考。 －－房产专业评估师很少为个人服务 给房产估价需要从业人员具备丰富的经验、较高的专业水平。经国家考核认定的房地产估价师, 也只有在比较成熟的市场环境下, 依据大量可供参考的市场资讯, 才有可能评估出比较准确的价格。 不过, 估价师很少为普通的个人客户服务。对于普通的购房者来说, 如果仅仅希望做个简单的评估, 首先需要确定一个评估的基准。在开始评估前, 购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易, 以此对市场行情有个大致的了解。当然, 查询某些大型房产中介的广告报价, 对了解行情也会有帮助。不过, 能够作为评估基准的资料, 必须是现实的成交价格。 由于请专业评估师做评估需要负担不低的费用, 想卖房的人请切记这一点, 做好心理准备。此外, 不同的评估师算出的价格会有差异。有业内人士认为, 在一定范围内, 因评估师的经验不同、判断方法不同、对某些事物的感觉不同, 必然会产生具有一定差异的评估结果, 有点差异是正常的, 但差异不能太大。对差异的合理范围, 应该以市场平均值为参照。 －－建立自己的账本也能算出个大概 在这里教你一个“土法子”, 也能将你自己的房产价格算出个大概。当然前提是会算下面几个资料：一、房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来, 砖混结构一等房屋的折旧期限是50年, 那么每年的折旧率为2％；二、户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法与新房进行比较, 如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房（简称“三小”套型）, 则扣减10％；三、房子所在的楼层不同, 价格不一样。例如一至五层是基准价, 五层、六层扣减3％, 七层减5％, 而三、四层则加3％, 楼顶减5％；四、朝向因素。假如房子没有朝南的门窗, 则减5％；五、小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5％, 小区没有单独封闭, 也减5％, 属于重点中小学区域的房子要加15％；六、习惯性心理因素, 也会使人们对买旧房心存压力, 花很多钱才买套旧房, 这一因素使房价又减8％的价钱。
土地评估的方法有几种
土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
(1)基准地价修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价修正系数法公式=基准地价×K1×（1+∑K）×K2
式中：K1——期日修正系数
∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K2——年期修正系数
(2)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
(3)市场法
市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易例项进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
(一)市场比较法
市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
(二)收益还原法
收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。
由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。
收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。
基本公式：
土地收益为无限年期
V= a / r
V —土地收益价格
a —土地纯收益(地租)
r —土地还原利率
(三)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但它不能完全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低，主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小，而不是取决于对这块土地投资改造的费用大小。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较例项的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。
基本公式：
地价= 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利润 + 土地增值收益 = 土地成本价格 + 土地增值收益
(四)剩余法
剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地的纯收益，是对土地收益的费土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的价格扣除非土地因素的贡献。
剩余法主要应用于有开发价值的土地估价，一般由以下几种型别：(1)代开发的地的估价;(2)待拆迁改造在开发房地产的估价;(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价;(4)现有新旧房地产地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。
基本公式：
V = A - ( B + C )
V—待估土地的价格
A—总开发价值或开发完成后的不动产总价值;
B —整个开发专案的开发成本;
C—开发上合理利润
对于房地产开发专案，其具体公式为：
土地价格 = 房屋于其总售价 - 建筑费用 - 专业费用 - 利息 - 销售费用 - 税费 -开发商利润
(五)基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区域中某一宗地的价格，还必须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价格。
土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时，应先弄清楚划拨土地相应的权利，充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。
划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地进入二、三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：
成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归土地所有者即国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。
收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《土地估价规程》对如何计算土地纯收益及出让地价已作了明确规定，但对划拨土地纯收益的计算方法尚无明确规定，因此，可通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业土地租赁的租金水平来间接计算。国有土地租赁的租金水平由土地出让金水平决定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。
市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益认识的日益增强，划拨土地抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易例项也会逐年增加。我们可通过对划拨土地交易案例进行交易情况、期日、区域以及个别因素的修正得出待估划拨土地使用权价格。
用出让土地使用权价格扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比例较为固定。由公式：出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金，可以得出划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)。
股票估值的方法有几种
什么是股票估值？股票估值的方法有哪些？股票估值有何意义？
股票估值是一个相对复杂的过程，影响的因素很多，没有全球统一的标准。对股票估值的方法有多种，依据投资者预期回报、企业盈利能力或企业资产价值等不同角度出发，比较常用的有这么三种方法，依据投资者预期回报、企业盈利能力或企业资产价值等不同角度出发，比较常用的有：
一、股息基准模式，就是以股息率为标准评估股票价值，对希望从投资中获得现金流量收益的投资者特别有用。可使用简化后的计算公式：股票价格 ＝ 预期来年股息/投资者要求的回报率。
二、最为投资者广泛应用的盈利标准比率是市盈率（PE），其公式：市盈率 ＝ 股价/ 每股收益。使用市盈率有以下好处，计算简单，资料采集很容易，每天经济类报纸上均有相关资料，被称为历史市盈率或静态市盈率。但要注意，为更准确反映股票价格未来的趋势，应使用预期市盈率，即在公式中代入预期收益。
投资者要留意，市盈率是一个反映市场对公司收益预期的相对指标，使用市盈率指标要从两个相对角度出发，一是该公司的预期市盈率和历史市盈率的相对变化，二是该公司市盈率和行业平均市盈率相比。如果某公司市盈率高于之前年度市盈率或行业平均市盈率，说明市场预计该公司未来收益会上升；反之，如果市盈率低于行业平均水平，则表示与同业相比，市场预计该公司未来盈利会下降。所以，市盈率高低要相对地看待，并非高市盈率不好，低市盈率就好。如果预计某公司未来盈利会上升，而其股票市盈率低于行业平均水平，则未来股票价格有机会上升。
三、市价账面值比率（PB），即市账率，其公式：市账率 ＝ 股价/每股资产净值。此比率是从公司资产价值的角度去估计公司股票价格的基础，对于银行和保险公司这类资产负债多由货币资产所构成的企业股票的估值，以市账率去分析较适宜。
除了最常用的这几个估值标准，估值基准还有现金折现比率，市盈率相对每股盈利增长率的比率（PEG），有的投资者则喜欢用股本回报率或资产回报率来衡量一个企业。
研究股票估值有何意义？
（1）帮助投资者发现价值被严重低估的股票，买入待涨获利，直接带来经济利益；
（2）帮助投资者判断手中的股票是否被高估或低估，以作出卖出或继续持有的决定，帮助投资者锁定盈利或坚定持有以获得更高收益的决心；
（3）帮助投资者分析感兴趣的股票的风险。估值指数越低的股票，其下跌的风险就越小。估值指数小于30%或操作建议给出“立即买入”或“买入”的股票即使下跌也是暂时的；
（4）帮助投资者判断机构或投资咨询机构推荐的股票的安全性和获利性，做到有理有据的接受投资建议；
（5）帮助投资者理解股评资讯中对股票价值低估的判断；
（6）帮助投资者在热点板块中寻找最大的获利机会。通常热点板块中的股票的表现大相径庭，有些投资者虽然踏中的热点，却获利不高。估值帮助投资者在热点板块中寻找到最佳的股票、获得最大的收益。
二手车评估的方法有几种
二手车价值的估价通常有如下几种方法，这也是目前业内从业者经常使用的一些方法，但根据评估师工作经验，肯定都会有一些适合自己的估价方式和常规方法。给大家介绍的是所有估价判断方法最基础最核心的部分，适用于正常使用流通的常规二手车。
常用方法之—重置成本法
重置成本是指最大限度的参考所要评估物件的新车价格，如果同款式新车停产，则要参考同品牌相近车型的新车价格，然后再结合使用年限、使用情况、手续情况等因素利用折算公式折算器现实价格。一般来讲，一辆车一年之内二手车价格较其新车价格相比损失20%左右，一年之后按每年折价10%来进行计算。
常用方法之—现行估价法
现行估价法是指以同款式、同年份、同使用期限的车辆在二手车市场上的平均价格为基础，再考虑所评估车辆的现时技术状况评定系数，以平均价格乘以系数从而判定车辆价格。这种方法是最贴近于市场真实价格的方法，不过有一个前提条件是具备大量的市场真实交易资料作为样本，这样的平均价格更具代表性。
常用方法之—收益现值法
这种方法不适用于我们日常消费者使用，大部分营运下线或者具有集体赢利属性的车辆一般按此方法折价。收益现值是指根据车辆未来预期获利能力的大小，将其折现或者资本化。
判断方位的方法有几种
1、有指向标的地图，应根据指向标所标方向去辨认（箭头指向北方）。
2、没有指向标的地图，通常采用“上北下南，左西右东”的规则确定方向
3、有经纬网的地图上，根据经纬网确定方向，经线指示南北方向，纬线指示东西方向。
判断结核的方法有几种
结核病多数患者是体检时做胸透或者X线片发现的，如果怀疑是肺结核，可以做痰检、CT、PPD实验、结明实验、病理活检等相关检查，并结合症状来诊断
判断奇偶性的方法有几种？
有一些技巧可以无需经过定义证明，就能目测某些种类的函式的奇偶性。这对于选择题，判断题很有帮助。
首先、定义域对原点对称的函式，才可能是奇函式或偶函式，定义域不对原点对称的，必然是非奇非偶函式。例如y=x?（x-1）/（x-1）=x?（x≠1），定义域不对原点对称，所以是非奇非偶函式。
第二、先必须熟记一些常见的奇偶函式，例如x的奇数次幂（含-1、-3这样的负奇数）是奇函式，x的偶数次幂（含-2、-4这样的负偶数）是偶函式，常数函式是偶函式，x的偶数次方根是非奇非偶函式，x的奇数次方根是奇函式，正弦函式是奇函式，余弦函式是偶函式，常数函式是偶函式，恒等于0的常数函式既是偶函式，也是奇函式等等。
第三、记住一些从已知函式推论出新函式的奇偶性的方法。有这样几种情况。
1、新函式有几个函式加减形成，每个加减的函式都是偶函式，则新函式是偶函式，例如x^4+x?+3，x^4、x?、3都是偶函式，所以新函式x^4+x?+3可以直接判断是偶函式；
每个相加的函式都是奇函式，则新函式是奇函式，例如x^5+x^3+x，x^5、x^3、x都是奇函式，所以可以直接判断x^5+x^3+x是奇函式。
如果相加减的函式中，部分是奇函式，部分是偶函式，则新函式是非奇非偶函式。例如x?+x+4，x?和4是偶函式，x是奇函式，所以x?+x+4是非奇非偶函式。
2、新函式是几个函式相乘除形成的，每个相乘除的函式都是奇函式或偶函式（因式中不能有非奇非偶函式），那么相乘除的函式中有奇数个奇函式，新函式就是奇函式；有偶数个奇函式，新函式就是奇函式。
例如xsinx，其中x和sinx都是奇函式，是两个奇函式相乘，所以xsinx是偶数；xcosx，x是奇函式，cos是偶数，有1个奇函式，所以xcosx是奇函式；x?cosx，没有奇函式，所以x?cosx是偶函式。
3、复合函式，这个比较复杂，一般还是用定义推导比较靠谱。
-
可以适用于全国的免费的房产自动估价平台或软件有哪些？
评估软件基本是没有什么多大用的。房产评估价很多不一样。。地理位置。区域。年代新旧。。都是不一样的。。最直接的办法是打一个电话给你需要查询该房屋附近的中介。。他们会给你说出银行评估价和目前市场价格的。。这是最简单最直接也是最准确的评估平台
-
房地产评估价值类型有哪些
房地产评估价值类型有市场价值、投资价值、现状价值、抵押价值、快速变现价值等。价值类型有两种含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的某种价值——特定价值。
房地产评估有哪些方法?
1、成本法
房地产成本评估分为两部分，一部分是土地成本积算法，就是对合法取得的土地成本进行核算，然后将取得的利润积累，得出土地使用权价值，另一部分是房屋重置成本法，就是将房屋按照当下市场标准核算成本，同时还要考虑到开发商的利润，最后两者相乘得出房屋总价。
2、市场比较法
将需要评估的房产，与已经成交或评估过的同类产品进行比较，然后将各因素数量化，最后得出房产的实际价值，注意对比的房产必须是相同用途，相同情况以及正常报价的。
3、剩余法
这种评估方法一般用于单项房产价值评估，或者单项土地使用价值评估，计算方式也很简单，因为总价等于土地价值加房产价值，所以只要知道其中一项的价值，就能推算出另一项。
4、收益法
这种评估方法的不定因素比较多，不同地区和不同的房产都会影响收益率，一般是根据收益来推算该房产的价值，计算公式为：房地产纯收益/收益还原利率。
5、假设开发法
所谓假设开发是对正在开发或者还未开发的项目进行测算，然后在减掉剩余开发项目的价值，最后得出的即是房地产的价值。
6、基准地价法
基准地价只是对土地使用权价值的评估，通常是参照已有的同类基准的土地价值进行调整，最后根据区域以及个别因素得出土地使用权价值。
7、路线价法
这种评估方法根土地所在区域、地段等因素有很大的关系，一般同一个区域内的价值会相对稳定一些，如果知道该区域内土地的平均价值，那就可以通过临街的距离估算出土地的价值。
-
房子评估价在哪里可以查到
房产评估是国家对房地产市场进行监管的重要手段之一，是房地产行业发展的基础。房产评估是一项非常重要的工作，可以反映出房产市场的实际情况，也是购房者和卖房者了解房产价值的重要依据。本篇文章将介绍房产评估的相关知识，以及如何查看房产评估价。
一、什么是房产评估？
房产评估是指根据一定的方法和标准，对房产的价值进行评定的工作。房产评估是一项专业工作，需要具备专业知识和技能，并且需要遵循一定的法律法规和规范性文件。房产评估的目的是为了确定房产的真实价值，为购房者、卖房者、银行、保险公司等提供参考依据。
二、房产评估的作用
1.为购房者提供参考依据
购房者在购房之前，需要了解房子的实际价值，以便确定购房价格。房产评估可以为购房者提供参考依据，帮助购房者了解房屋的真实价值。
2.为卖房者提供参考依据
卖房者在出售房产之前，需要了解房屋的实际价值，以便确定售房价格。房产评估可以为卖房者提供参考依据，帮助卖房者了解房屋的真实价值。
3.为银行提供参考依据
银行在进行贷款时，需要了解房屋的实际价值，以便确定贷款额度。房产评估可以为银行提供参考依据，帮助银行了解房屋的真实价值。
4.为保险公司提供参考依据
保险公司在进行保险业务时，需要了解房屋的实际价值，以便确定保险金额。房产评估可以为保险公司提供参考依据，帮助保险公司了解房屋的真实价值。
三、房产评估的方法
1.市场比较法
市场比较法是评估房产价值的常用方法。这种方法是通过比较相似的房产成交价和市场情况，来确定该房产的价值。这种方法适用于在市场上有充分的可比性数据的情况下。
2.收益法
收益法是评估商业房产的常用方法。这种方法是通过计算房产的经济收益和成本，来确定该房产的价值。这种方法适用于商业房产和租赁房产。
3.成本法
成本法是评估新建房产的常用方法。这种方法是通过计算房产的建设成本和折旧费用，来确定该房产的价值。这种方法适用于新建房产，但不适用于二手房产。
四、如何查看房产评估价？
在购房和卖房的过程中，了解房屋的评估价是非常重要的。下面介绍几种查看房产评估价的方法：
1.房管局：房地产评估价格可在当地房地产管理局或相关房地产评估网站查询。
2.上网查询：一般在同城网站上都有房屋交易信息，可以寻找相似的房子进行估价。
3.评估公司：专业的评估公司会根据房屋年限、周边环境等情况进行专业的评估。
4.房屋中介公司：房屋中介公司有大量的房屋资源，他们会通过对比评估出房屋价值。
房产评估是一项重要的工作，可以为购房者、卖房者、银行、保险公司等提供参考依据。购房者和卖房者可以通过房产评估机构、房产中介机构、房地产交易市场等渠道了解房屋的真实价值，以便确定购房和售房价格。
